Главная Инвестиции Книги Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

6.2. Принципи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному кредитуванні

При оцінці об’єктів нерухомості використовується ряд стандартів вартості, які застосовуються залежно від мети оцінки, а саме:

• обґрунтована ринкова вартість — це ціна, за якою власність може переходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, тобто це стартова початкова ціна на ринку;
• інвестиційна вартість — це конкретна вартість об’єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора, виходячи з його особистих інвестиційних цілей;
• внутрішня, або фундаментальна, вартість є аналітичною оцінкою об’єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий за наявності доступу до повної інформації про оцінюваний об’єкт;
• ліквідаційна вартість являє собою чисту суму, яка може бути виручена при ліквідації цієї фірми. Існує «впорядкована ліквідація», коли процес продажу активів здійснюється протягом часу, який дає можливість одержати максимально можливу в цих випадках ціну нерухомості, та «примусова ліквідація», коли активи продаються швидко в процесі одного аукціону, не враховуючи інтереси власника нерухомості;
• балансова (бухгалтерська) вартість об’єкта — цей вид вартості визначається балансовим рахунком як сума його активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових і довгострокових зобов’язань. При цьому основні фонди оцінюються з урахуванням останньої переоцінки за мінусом зносу та амортизації;
• відновлена (поточна) вартість — це балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості.

Визначивши вартість нерухомості, далі проводять її оцінку. Оцінка нерухомості базується на певних принципах, які умовно поділяють на три групи.

Перша група принципів:

а) принцип вигоди — купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об’єкт буде покупцю корисним. При цьому вигода визначатиметься можливістю її використання для виконання тих чи інших функцій, і в першу чергу для збільшення прибутку;

б) принцип заміщення означає, що найбільша вартість об’єкта нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об’єкт нерухомості з подібною вигодою;

в) принцип очікування дає можливість визначити поточну вартість майбутніх доходів та вигод, одержаних унаслідок використання об’єкта нерухомості.

Таким чином, перша група принципів оцінки дає можливість покупцю одержати уявлення про цінність об’єкта нерухомості.

Друга група принципів:

а) принцип оцінки залишкової продуктивності землі означає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена як чистий дохід, віднесений до землі, після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності. Величина залишкової продуктивності землі визначається її місцезнаходженням;

б) принцип оцінки внеску як величини приросту вартості об’єкта власності в результаті додаткових витрат означає, що внесок — це сума, на яку збільшується чи зменшується вартість об’єкта власності, або збільшується чи зменшується чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності якого-небудь покращання чи доповнення до діючих факторів виробництва;

в) принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об’єкта власності означає, що в міру доповнення ресурсів до основних факторів виробництва темпи зростання чистих доходів збільшуватимуться до деякої точки, починаючи з якої доходи зростають уповільненими темпами. Це уповільнення відбувається доти, доки приріст вартості не стане меншим, ніж витрати на добавлені ресурси;

г) принцип оцінки збалансованості різних факторів виробництва означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, коли досягається максимальна вартість землі та об’єкта вартості, що на ній знаходиться;

д) принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об’єкта власності — одержання оптимального прибутку від використання об’єкта нерухомості залежить від його економічної величини. Наприклад, земельна ділянка, на якій знаходиться об’єкт власності, за своїми розмірами перевищує величину, необхідну для функціонування цього об’єкта, отже власник об’єкта заплатив зайву суму при придбанні ділянки або платить більшу орендну плату за користування нею. У будь-якому випадку це зменшує дохід, отже, економічна величина — це кількість землі, яка забезпечує найкраще землекористування в цьому регіоні з урахуванням існуючої ринкової кон’юнктури.

Друга група принципів оцінки характеризує фактори, які безпосередньо впливають на оцінку землі, будівель і споруд.

Третя група принципів:

а) принцип залежності полягає в тому, що вартість об’єкта власності значною мірою обумовлена його місцезнаходженням, а також наявністю розвиненої інфраструктури, можливістю встановлення економічних зв’язків з власниками інших об’єктів власності, наявністю кваліфікованої робочої сили, екологічною ситуацією тощо;

б) принцип відповідності означає, що будь-який об’єкт нерухомості має відповідати нормативним, архітектурним і ринковим стандартам, прийнятим у цьому регіоні;

в) принцип попиту та пропонування означає, що за наявності збалансованого попиту та пропонування ринкова ціна, як правило, відображає вартість (видатки) виробництва на спорудження об’єкта нерухомості. Перевищення ринкових цін на нерухомість над вартістю її будівництва стимулює створення нових об’єктів нерухомості доти, доки не настане рівновага;

г) принцип конкуренції означає, що коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, внаслідок чого спостерігається зниження середнього рівня чистих доходів. Це в підсумку суттєво впливає на оцінку об’єктів нерухомості;

д) принцип зміни вартості — зміна вартості об’єктів нерухомості є постійним процесом, який обумовлюється не лише їх фізичним зносом, а й іншими факторами, зокрема, зміною вартості сировини, впровадженням нової техніки, зміною демографічної ситуації тощо. Ці та інші фактори можуть змінювати корисність об’єкта нерухомості та його власність.

Отже, третя група включає принципи, які характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об’єктів нерухомості.

Синтезом усіх розглянутих вище принципів оцінки вартості об’єкта нерухомості є принцип найкращого та найефективнішого використання. Це варіант використання об’єкта, який вибрано серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, досить обґрунтованим, який має реальне фінансове забезпечення і який веде до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт власності. Цей варіант використання забезпечує об’єкту власності найвищу поточну вартість на дату оцінки.