Главная Инвестиции Книги Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

РОЗДІЛ 6. Інвестиційне кредитування під заставу нерухомості

Інвестиційне кредитування під заставу нерухомості є самостійною сферою кредитування, яка суттєво відрізняється від інших видів банківських кредитів, бо має, як правило, чітке цільове призначення. Інвестиційні іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування інвестиційних проектів в агропромисловому комплексі, придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок.

6.1. Характеристика іпотечного інвестиційного кредитування

Іпотечний інвестиційний кредит — це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестиційних заходів. Особливістю інвестиційного іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об’єкти іпотеки, або мають поручників, які надають під заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника.

Предметом іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника і не є об’єктом застави за іншою угодою.

Інвестиційні позички під заставу нерухомості є або короткостроковими кредитами на будівництво, які погашаються протягом кількох місяців чи тижнів, або довгостроковими позичками на строк від 25 до 30 років.

Характерними ознаками інвестиційного іпотечного кредитування є те, що:

• середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;
• тривалий строк користування кредитом (від 15 до 25—30 років);
• більший ризик, адже можливі зміни несприятливих економічних умов, відсотків, стану здоров’я позичальника та ін.;
• при видачі кредиту під заставу більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан і вартість його майна — об’єкта кредитування;
• при прийнятті рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.

При оцінці заявок на одержання іпотечних позичок кредитори повинні враховувати такі моменти.

1. Співвідношення суми запланованого позичальником платежу та ціни покупки заставного майна. Чим вище відношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікавлений у дотриманні всіх умов договору, тому що має менше майна у власності. Якщо вартість застави менша від ціни покупки, то особливого значення набуває страхування застави, а кредитор повинен приділяти особливу увагу оцінці характеру застави та відповідальності позичальника.

2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подальшому здійснюватиме в банку інші операції (вносити кошти на депозит та ін.).

3. Стабільність залишків на депозитних рахунках — основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видає банк.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщень) передбачає ретельний аналіз кредитним інспектором банку таких аспектів кредитної заяви:

а) розмір та стабільність доходу клієнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашення;

б) розмір заощаджень клієнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшує розмір заощаджень, то клієнт має меншу суму ліквідних активів;

в) ставлення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігається, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у випадку невиплати боргу;

г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);

д) динаміка відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під заставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.