Главная Инвестиции Книги Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

6.3. Методи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному кредитуванні

Сьогодні існує багато методів визначення вартості об’єкта нерухомості. Більшість з них об’єднані у три підходи: дохідний підхід, порівняльний (ринковий) підхід, витратний майновий підхід. У практиці іпотечного кредитування найчастіше використовується дохідний підхід, який дає можливість провести пряму оцінку вартості нерухомості залежно від очікуваних майбутніх доходів.

При використанні дохідного підходу для оцінки нерухомості оцінювачі виділяють кілька рівнів доходів та видатків. Джерелом інформації для цього є бухгалтерський звіт про доходи та видатки. Перший рівень — це потенційний валовий дохід від здачі об’єкта нерухомості в оренду на цілий рік, або дохід, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Другий рівень — це дійсний ефективний валовий дохід, який визначається шляхом віднімання від потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших втрат. Третій рівень — це чистий операційний дохід — величина, яка характеризує реально одержаний дохід за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат на обслуговування боргу). Четвертий рівень — це грошові кошти, які надійшли до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, необхідно визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому та вирахувати їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів є основою для оцінки об’єктів нерухомості при інвестиційному кредитуванні.

У межах дохідного підходу при інвестиційному кредитуванні може використовуватися ряд методів, на яких ми зупинимося більш детально.