Главная Инвестиции Книги Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

6.5. Традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості

Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестиційного аналізу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити.

Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об’єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді простого рівняння:

вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.

Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дисконтуються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передбачену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надходження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної ренти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величинами, то кожну величину дисконтують з використанням дисконтного множника, після чого всі дисконтовані величини сумуються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень. Оскільки виручка, одержана від перепродажу нерухомості (реверсія), поступає як одночасна сума, то її поточна вартість визначається за допомогою дисконтного множника.

Послідовність дій при оцінці вартості нерухомості така:

• визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (NOI);
• у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу за обслуговування боргу (Y);
• визначається річний платіж за обслуговування боргу (12 • Y);
• визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною платежу за обслуговування боргу (NOI – 12 • Y);
• обчислюється поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості: (NOI – 12 • Y)? ? ak; і1, де аk; і1 — коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і1;
• визначається залишок іпотечної заборгованості (Dk) на момент перепродажу. Для цього використовують дохідну ставку кредитора і2, тобто ставку, за якою одержано іпотечний кредит;
• вираховується різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RР – Dk);
• визначається поточна вартість величини, що вирахована в п. 7, (RР – Dk)Vk, де коефіцієнт приведення обчислюється за ставкою доходу на власний капітал, тобто Vk = (1 +і1) – k, де k — число років на момент перепродажу об’єкта нерухомості;
• вартість власного капіталу визначається як сума величин, п. 5 та п. 8;
• вартість оцінюваного об’єкта нерухомості вираховується як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути виражена формулою:

V= (NОI – 12Y)аki1+ (RР – Dk)Vk + D.(6.8)

Приклад 6.12. На продаж виставлено об’єкт, який за прогнозом інвестора може приносити щорічний операційний дохід у розмірі 72 000 грн, що має забезпечувати річну віддачу на власний капітал не менше 14 %. Через 10 років передбачається продати цю власність за ціною 650 000 грн. Для придбання об’єкта власності інвестор може одержати кредит у розмірі 450 000 грн на 25 років під 12 % річних з умовою щомісячного погашення кредиту та виплатою відсотків по ньому. Визначимо вартість об’єкта на поточний момент.

1) Щомісячний платіж з обслуговування боргу:

Y = 450 000 • {0,12 : 12 (1 + 0,12 : 12)^{12 • 25} х [(1 + 0,12 : 12)^12•25 – 1]} = 4739,5 грн.

2) Річний платіж з обслуговування боргу:

4739,5 • 12= 56 874 грн.

3) Річні грошові надходження інвестора:

72 000 – 56 874= 15 126 грн.

4) Поточна вартість річних грошових надходжень за період володіння нерухомістю:

(NOI – 12Y) • a10;14= 15 126 (1 – 1,14–10) : 0,14 = = 78 899 грн (округлено).

5) Залишок заборгованості з кредиту на момент перепродажу:

грн.

6) Кінцева виручка від перепродажу (ціна перепродажу мінус залишок заборгованості):

650 000 – 394 903 = 255 097 грн.

7) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу:

255 097 • 1,14–10 = 68811,0 грн.

8) Вартість власного капіталу:

78 899 + 68 811 = 147 710 грн.

9) Повна вартість об’єкта:

147 710 + 450 000 = 597 710 грн.

Одержання річних чистих операційних доходів, які відрізняються за величиною, вплине на одержання різних за величиною річних грошових надходжень інвестора. У цьому випадку вартість нерухомості може бути визначена за формулою:

(6.9)

де 1 : (1 + і1)k— дисконтний множник у році k.

Приклад 6.13. Для придбання об’єкта нерухомості інвестор одержує іпотечний кредит у розмірі 450 000 грн на 25 років під 12 % річних з щомісячною його амортизацією в сумі 4739,5 грн. За прогнозами об’єкт має приносити не менше 14 % річного доходу на власний капітал, а через 10 років він буде проданий за ціною не нижче 650 000 грн. У момент перепродажу величина непогашеного кредиту становитиме 403 800 грн. За час володіння нерухомістю, за розрахунками інвестора, він буде одержувати щорічні грошові надходження (чистий операційний дохід мінус річний платіж за обслуговування боргу) у таких розмірах (див. табл. 6.6).

Таблиця 6.6

Визначимо вартість об’єкта.

• Поточна вартість щорічних грошових надходжень наведена у табл. 6.7.

Таблиця 6.7

2) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу об’єкта складе:

(650 000 – 403 800) • [ 1 : (1 + 0,14)10] = 66 411 грн.

3) Вартість власного капіталу:

76 829 + 66 411 = 143 240 грн.

4) Повна вартість об’єкта:

143 240 + 450 000 = 593 240 грн.

При визначенні вартості об’єкта нерухомості за формулою (6.8) можуть бути випадки, коли невідомі деякі елементи, які входять у цю формулу. Розглянемо це на прикладах.

Приклад 6.14.

Варіант 1. Визначимо вартість об’єкта нерухомості, який буде продано через 10 років. Вартість перепродажу невідома, але прогнозується, що за період володіння вартість нерухомості збільшиться на 10 %. Інші параметри угоди такі:

1) NOI — річний чистий операційний дохід: 72 000 грн;

2) D — основна сума іпотечного боргу (строк — 25 років, ставка 12 % річних): 450 000 грн;

3) річна постійна за обслуговування боргу:

;

4) річний платіж з обслуговування боргу: 57 374,98 грн = = 450 000 • 0,1275;

5) (NOI – Y) — грошові річні надходження інвестора: 14 625,02 грн = 72 000 – 57 374,98;

6) п — 10-річний прогнозний період;

7) Dr — залишок іпотечної заборгованості через 10 років: 390 780 грн = 450 000 [(1,1225 – 1,1210) : (1,1225 – 1)] = 450 000 х 0,8684;

8) a10;14 — фактор поточної вартості ануїтету (коефіцієнт приведення ануїтету) за 10 років за ставкою 14 % (ставка віддачі на власний капітал): 5,216 = (1 – 1,14–10) : 0,14;

9) V — фактор поточної вартості реверсії за 10 років (коефіцієнт приведення одноразового платежу за ставкою 14 %): 1,14–10 = 0,269749.

Підставивши ці дані, складемо рівняння, в якому невідомою величиною буде вартість об’єкта нерухомості(V).

V = (72 000 – 57 374,98) • 5,216 + (1,1V – 390 780) х 0,269749 + 450 000.

У другому доданку рівняння вартість перепродажу виражена через поточну вартість об’єкта нерухомості, яка зросла відповідно до умови на 10 % (1,1 V).

Розв’язавши це рівняння відносно V, знаходимо вартість об’єкта нерухомості:

V = 598 429 грн.

Варіант 2. Визначимо вартість об’єкта нерухомості, який буде продано через 10 років без зміни початкової вартості. Абсолютний розмір іпотечного кредиту невідомий, але коефіцієнт іпотечної заборгованості становить 75 % (відношення повної величини іпотечного боргу до вартості об’єкта нерухомості), а його параметри такі: іпотечний кредит видано на 25 років під 12 % річних із щорічним погашенням основного боргу. Інші параметри угоди — аналогічні попередньому варіанту:

фактор поточної вартості ануїтету за 10 років при ставці 14 % дорівнює 5,21;

річна постійна за обслуговування боргу — 0,1275;

фактор поточної вартості реверсії — 0,26974;

залишкова частка іпотечної заборгованості через 10 років — 0,8684.

Виразимо через поточну вартість об’єкта нерухомості елементи, які входять у формулу (6.8):

V — поточна вартість об’єкта нерухомості, яка залишається без змін у момент перепродажу;

0,75 V — величина іпотечного кредиту;

0,75 V • 0,1275 — річна величина за обслуговування боргу;

0,75 V • 0,8684 — залишок іпотечної заборгованості на момент перепродажу.

Підставивши ці дані у рівняння, визначимо вартість об’єкта нерухомості:

V = 5,216 • (72 000 – 0,75V – 0,1275) +

+ 0,26974 • (V – 0,75V – 0,8684) + 0,75V;

V = 573 747 грн.