Главная Банковское дело Книги Банківські операції - Мороз А.М.

Банківські операції - Мороз А.М.

7.6. ОСОБЛИВОСТІ ЗДІЙСНЕННЯ БАНКІВСЬКИХ ІНВЕСТИЦІЙ У НЕРУХОМІСТЬ

Під час здійснення банківських інвестицій у нерухомість важливим є урахування специфіки оцінювання нерухомості. По-перше, банк повинен визначитися з вартістю нерухомості, а по-друге, сума оцінки залежить від того, чи банк планує стати власником нерухомості, чи нерухомість є тільки об’єктом відносин застави. В останньому випадку вартість, яку банк прийме як забезпечення застави, буде значно зменшена.

Приклад.

Оцінювання відповідності забезпечення (застави майна) сумі наданого кредиту (округлено).

Якщо банк приймає як забезпечення 100% вартості нерухомості, скільки він отримає в результаті реалізації та яку суму забезпечення потрібно мати для видачі кредиту на 100 тис. грн (строк — один рік, процентна ставка — 50% річних) під заставу нерухомості аналогічного типух

Спочатку розрахуємо залишок від реалізації майна:

Тепер оцінимо ризик втрат банку в разі неповернення кредиту.

Банк повинен компенсувати: суму кредиту, суму процентів за кредитом за строк надання кредиту, суму процентів за термін реалізації. Сума кредиту: 100 тис. грн, процент: 50% річних, термін: один рік, термін реалізації — 12 місяців (для стандартної нерухомості), сума кредиту: 100 тис. грн, процент: 50% річних.

Маємо пропорцію:

200—60%

х—100%

:

Вартість об’єкта (ліквідаційна) = 333 тис. грн.

Отже, покриття максимальної суми ризиків при кредитуванні на зазначених умовах у сумі 100 тис. грн забезпечує заставна нерухомість ліквідаційною вартістю 333 тис. грн.

Слід додатково зазначити, що поняття «ліквідаційна вартість» ви- значається за принципом зменшення ринкової вартості на 10—15 %.

Ринкова вартість об’єкта нерухомості визначається спеціалістами з оцінювання нерухомості на основі використання Міжнародних стандартів оцінювання (МСО), основними серед яких є:

МСО1: Ринкова вартість як база оцінки

МСО2: Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості

МСО3: Оцінка для фінансової звітності та суміжної документації

МСО4: Оцінки забезпечення позики, іпотеки й боргових зобов’язань

На жаль, на сьогодні Україна ще офіційно не визнала цих стандартів, але вони вже є базовими для вітчизняних оцінювачів.

МСО дають таке визначення ринкової вартості, яке є дуже важливим для визначення ціни об’єкта нерухомості:

Ринкова вартість є розрахунковою величиною, рівною грошовій сумі, за яку передбачається перехід активів із рук у руки на дату оцінювання внаслідок комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діє зі знанням справи, розсудливо і без примусу.

Розглянемо найважливіші елементи визначення:

«Розрахункова величина» стосується ціни, вираженої в грошовому еквіваленті (як правило, у місцевій валюті), що сплачується за активи під час укладання ринкової комерційної угоди. Ринкова вартість вимірюється як найімовірніша ціна, яка може бути обґрунтовано отримана на ринку на дату оцінювання, що здійснене відповідно до визначення ринкової вартості. Це найвища обґрунтована ціна, яку може отримати продавець, і найвигідніша обґрунтована ціна, яку сплачує покупець. Цей розрахунок повністю виключає ціни, завищені або занижені за рахунок особливих умов або обставин угоди, таких як нетипова форма взаєморозрахунків, продаж майна з наступним отриманням його в оренду, спеціальні компенсації і знижки, які надаються будь-ким, пов’язаним з угодою, або за наявності будь-якого з елементів спеціальної вартості;

«передбачається перехід активів» підкреслює той факт, що вартість активів є величиною саме розрахунковою, а не заздалегідь установленою або фактичною ціною продажу. Це ціна, за якою на дату оцінювання відповідно до ринкових очікувань має відбутися трансакція, що відповідає всім іншим компонентам визначення ринкової вартості;

«на дату оцінювання» виражає прив’язку розрахункової ринкової вартості в часі до конкретної дати. Оскільки ринок і ринкові умови можуть змінитися, обчислене значення вартості для іншого моменту часу може бути неправильним або непідходящим. Результат оцінювання відбиває дійсний стан ринку та певні умови саме на дату оцінювання, а не на минулу або майбутню дату. До того ж визначення передбачає, що майно переходить з рук у руки одночасно з завершенням угоди купівлі-продажу без будь-яких варіацій в ціні, які за інших умов можуть мати місце в трансакціях на основі ринкової вартості;

«між добровільним покупцем» означає того, у кого є мотиви купити, а не того, кого примушують це зробити. Такий покупець не має надмірного бажання і не готовий платити будь-яку ціну. Він також здійснює купівлю відповідно до реалій існуючого ринку і тих сподівань, що з ним пов’язані, а не уявного або гіпотетичного ринку, існування якого не має прояву або який не очікується. Такий покупець не стане платити ціну, вищу за ту, що вимагає ринок. Нинішній власник активів також входить до числа учасників цього ринку. Оцінювач не повинен робити нереалістичних припущень щодо умов на ринку або сподіватися на рівень ринкової вартості, вищий, ніж той, що може бути обґрунтовано отриманий;

«і добровільним продавцем» означає такого продавця, який не має надмірногою бажання або не змушений продавати, такого, хто не готовий продати за будь-яку ціну, і не такого, хто очікуватиме на ціну, що не є розумною для існуючого ринку. Добровільний продавець заінтересований продати активи на відкритому ринку після адекватного маркетингу незалежно від того, якою виявиться ціна. Фактичний стан реального власника активів не враховується, оскільки «добровільний продавець» є гіпотетичним власником;

«унаслідок комерційної угоди» означає, що між сторонами немає ніяких особливих специфічних взаємовідносин (як, наприклад, між материнською і дочірньою компанією або між домовласником та орендарем), які можуть відбитися на ціні, що стане нетиповою, завищеною для існуючого ринку через присутність елемента спеціальної вартості. Трансакція на базі ринкової вартості має відбуватися між незалежними сторонами, які діють самостійно;

«після адекватного маркетингу» підкреслює, що активи мають бути виставлені на ринку в найкращий спосіб для забезпечення відчуження цих активів за найкращою легко досяжною ціною, яку можна отримати відповідно до визначення ринкової вартості. Тривалість експозиції може бути різною залежно від ринкових умов, але в будь-якому разі вона має бути достатньою для того, щоб привернути увагу необхідної кількості потенційних покупців. Експозиція передує даті оцінювання;

«кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо...» означає, що і добровільний покупець, і добровільний продавець у розумних межах інформовані про природу і характер активів, їх практичне та потенційне використання, а також про стан ринку на дату оцінювання. Далі вважається, що кожен з них, володіючи цією інформацією, діє у своїх власних інтересах, розсудливо і намагається отримати найкращу з погляду своєї позиції в трансакції ціну. Розсудливість розуміють у значенні прагнення до вигоди на момент оцінювання, а не в майбутньому. Необов’язково вважати нерозумним для продавця в умовах ринку, де ціни падають, продавати майно за ціною нижчою, ніж показував раніше ринок. У таких випадках, як і в інших ситуаціях купівлі-продажу в умовах ринку, де ціни змінюються, розсудливий покупець або продавець діє відповідно до тієї інформації про стан ринку, що є для нього доступною в цей час;

«і без примусу» робить акцент на тій обставині, що кожна зі сторін заінтересована в укладенні угоди, але жодна з них ніким і нічим до цього не примушується і не підштовхується.

Ринкова вартість означає вартість активів, розраховану без витрат, пов’язаних з продажем або купівлею та пов’язаних з ними податками.

Крім ринкової вартості, виділяють такі бази оцінки, відмінні від ринкової вартості:

Споживна вартість. Цей тип вартості акцентує увагу на тому внеску, який конкретна нерухомість вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найкращого та найефективнішого використання цієї нерухомості або величини тієї грошової суми, яка може бути отримана від її продажу. Споживна вартість є вартістю, яку конкретна нерухомість становить для конкретного користувача при конкретному варіанті використання, отже, являє собою неринкову вартість.

Нерухомість із обмеженим ринком. Це нерухомість, яка через особливі умови ринку, свої унікальні характеристики або внаслідок інших обставин на даний момент часу є привабливою для відносно невеликого числа потенційних покупців. Основною відмітною рисою нерухомості з обмеженим ринком є не її нездатність бути проданою на відкритому ринку, а та обставина, що продаж нерухомості такого роду, як правило, вимагає тривалішого періоду маркетингу порівняно з нерухомістю, що користується більш високим попитом.

Спеціалізована нерухомість, нерухомість спеціального призначення або спеціальної конструкції. Це нерухомість, яка внаслідок своєї специфіки є корисною тільки для певних типів використання або для певних користувачів і яка рідко продається на відкритому ринку або взагалі не продається, за винятком її продажу як частини підприємства, розташованого на цій нерухомості. Незважаючи на те, що багато споруд, включаючи житло на одну сім’ю, можуть характеризуватися як спеціальна нерухомість, це визначення стосується насамперед нерухомості, що має обмежений ринок або взагалі не має ринку. Типовими прикладами такої нерухомості є: нафтопереробні заводи, електростанції, судноремонтні заводи, спеціалізовані виробництва, громадські споруди, церкви, музеї, а також об’єкти нерухомості, що мають особливе географічне положення, обумовлене особливостями їх функціонування та бізнес-міркуваннями.

Відповідно до положень Стандарту 3 МКСО при оцінці активів з метою фінансової звітності об’єкти нерухомості, що зайняті власником, можуть розглядатися як спеціалізовані, так і як неспеціалізовані.

Неспеціалізована нерухомість оцінюється відповідно до понять ринкової вартості. Об’єкти, призначені для подальшого використання в той самий спосіб, у якому вони використовуються сьогодні, оцінюються на базі ринкової вартості при існуючому використанні, що описана в Стандарті 3 МКСО.

Спеціалізована нерухомість, за визначенням, рідко продається на відкритому ринку, якщо продається взагалі. Тому при її оцінюванні з метою фінансової звітності часто використовується метод залишкової вартості заміщення (ЗВЗ).

Інвестиційна вартість. Це вартість нерухомості для конкретно інвестора або групи інвесторів за умови визначеної мети інвестування. Це суб’єктивне поняття співвідносить конкретний об’єкт нерухомості з конкретним інвестором або групою інвесторів, що мають певну мету і/або критерії інвестування. Термін інвестиційна вартість не треба плутати з поняттям ринкової вартості інвестиційної нерухомості.

Вартість діючого підприємства. Це вартість підприємства як одного цілого. Поняття використовується для оцінювання функціонуючого підприємства й отримання його загальної вартості, частини якої можуть бути віднесені до окремих складових підприємства і визначати їх внесок у загальну вартість, однак жодна зі складових сама по собі не становить ринкової вартості.

Страхова вартість. Вартість нерухомості, визначена відповідно до положень страхового контракту або полісу.

Оцінна, або податкова, вартість. Це вартість, яка розраховується на базі визначень, що містяться у законах про оцінювання та оподаткування нерухомості. Хоча в деяких країнах вартість, що використовується як база оподаткування, розглядається як ринкова вартість, вказані методи оцінювання можуть привести до результатів, відмінних від ринкової вартості.

Залишкова вартість заміщення (ЗВЗ). ЗВЗ являє собою метод оцінювання, що ґрунтується на розрахунку поточної ринкової вартості землі при існуючому використанні плюс поточні валові витрати заміщення (відтворення) поліпшень мінус нарахування на фізичний знос та на всі відповідні форми старіння та знецінення. Результат, що є неринковим типом вартості, називають оцінкою залишкової вартості заміщення. Результат оцінювання залежить від адекватної потенційної прибутковості або потенціалу послуг, що надається підприємством.

Вартість ліквідації — це вартість нерухомості (крім землі) в разі її відчуження заради матеріалів, які вона містить, а не для подальшого використання без спеціального ремонту і пристосування. Така вартість може розраховуватися як валові або чисті витрати на реалізацію і в останньому випадку може збігатися з чистою вартістю реалізації.

Ліквідаційна вартість, або вартість вимушеного продажу, являє собою грошову суму, яка реально може бути отримана від продажу нерухомості у терміни, що недостатні для проведення маркетингу відповідно до визначення ринкової вартості. У деяких країнах визначення вартості вимушеного продажу може, зокрема, включати ситуації, коли продавець не схильний продавати, а покупець чи покупці купують майно, знаючи про скрутний стан продавця.

Спеціальна вартість. Термін, що стосується екстраординарних добавок до ринкової вартості. Спеціальна вартість може виникнути, наприклад, завдяки фізичному, функціональному або економічному зв’язку об’єкта нерухомості з іншим об’єктом нерухомості, наприклад, територіально прилеглим до нього. Спеціальна вартість є додатковою вартістю, що застосовується скоріше для певного власника або користувача, для конкретного потенційного власника або користувача, для конкретної нерухомості, ніж для ринку в цілому, тобто це вартість для покупця з особливим інтересом. Спеціальна вартість може бути пов’язана з компонентами вартості діючого підприємства. Оцінювач повинен потурбуватися про те, щоб ці критерії відрізнялися від ринкової вартості, і чітко обґрунтувати всі зроблені припущення.

Як бачимо, процес визначення вартості нерухомості є складним і потребує високої кваліфікації відповідних спеціалістів, які, в ідеалі, повинні нести майнову відповідальність за максимальне наближення експертної оцінки вартості об’єкта нерухомості до його ринкової вартості.

Але коригування ринкової вартості до вартості ліквідації, а тим більше до вартості, яка приймається як забезпечення застави, повинно здійснюватися банком. У зв’язку з цим спеціаліст відповідного (інвестиційного чи кредитного) підрозділу банку має розуміти основи методики визначення оцінювачем ринкової вартості нерухомого майна.

У процесі визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості спеціаліст-оцінювач керується трьома основними підходами: з погляду витрат (варіанти: за відновленою вартістю чи за вартістю заміщення), з погляду аналогів продажу (якщо, з точки зору експерта, є достатня база даних для порівняння з аналогічними об’єктами) та з погляду оцінювання бізнесу (метод прямої та непрямої капіталізації доходу, що базується на дисконтуванні). Ринкова вартість оцінюється окремо за кожним з перелічених трьох підходів, після чого оцінювач визначає, за яким підходом оцінка ринкової вартості об’єкта нерухомості є найбільш точною і чому. Висновок експерта-оцінювача має містити одну, кінцеву величину ринкової вартості. При цьому слід зауважити, що навіть такий висновок оцінювача, по-перше, не може бути сталим у часі (як правило, він є актуальним протягом не більше трьох місяців з моменту оцінювання), по-друге, може бути обґрунтовано скоригованим іншим експертом.

Додаткові проблеми в оцінюванні вартості нерухомості створює ще, на жаль, недосконала нормативна база оцінювання вартості землі та її використання. В таких умовах загальноприйняті в розвинених країнах положення, за яких вартість нерухомості — це вартість землі плюс вартість «поліпшень» (якими вважаються всі об’єкти, зведені на цій землі), дуже важко реалізуються у вигляді зручних методик визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості.